Нужно ли согласовывать демонтаж батарей в квартире с РСО — новое решение суда

Нужно ли согласовывать демонтаж батарей в квартире с РСО — новое решение суда

Экономия на платежах за жилищно-коммунальные услуги является одним из важнейших вопросов для россиян. Как правило, наибольшую часть в платежах составляет сумма за отопление.

Поэтому многие граждане ищут возможность уменьшить именно эту составляющую. Причем иногда весьма экзотичными способами — демонтируя установленные батареи и устанавливая вместо них электрические обогреватели.

👉 Батареи в квартире это ОДИ или частная собственность жильца

Но для начала необходимо рассмотреть вопрос, входят ли квартирные батареи в общедомовое имущество (ОДИ)?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства №491 от 13.08.2006 г. устанавливают, что внутридомовая система отопления, состоящая «из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях» является общедомовым имуществом (пункт 6 Правил).

Однако Правила не дают четкой границы, что является собственностью граждан в квартире, а что является общей собственностью многоквартирного дома.

Например, применительно к воде, Правила четко оговаривают, что общими являются стояки и ответвления от них до кранов и вентилей, через которые вода попадает в квартиры к жильцам (пункт 5 Правил).

Другими словами, все что после кранов является собственностью жильцов. А вот применительно к отоплению таких четких формулировок нет. Поэтому получается, что поскольку квартирные батареи устанавливаются на стояках, то они относятся к общему имуществу.

Исходя из этого получается следующее: если батареи в квартире являются общим имуществом, то их замена должна осуществляться за счет платы за содержание и ремонт общего имущества.

С другой стороны, если придерживаться той точки зрения, что общим имуществом являются только стояки отопления, то батареи и разводка отопления по квартире, принадлежит собственнику.

Для правильного понимания этого вопроса нужно воспользоваться Решением Верховного Суда (ВС) № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 г., Определением ВС № КАС09-547 от 24.11.2009 г. и Постановлением ВС № 91-АД16-1 от 06.06.2016 г.

Данные документы определяют следующую позицию Верховного Суда: батареи отопления, находящиеся внутри квартиры и не имеющие отключающих устройств от стояков, относятся к общему имуществу. В этом случае ремонт и замена радиатора должна производиться управляющей компанией за счет платы за содержание ОДИ.

Если же радиаторы, расположенные в квартире, имеют отключающие устройства от стояков, то они не включаются в состав ОДИ. В этом случае ремонт и замена батарей производится за счет собственника квартиры.

📝 Причины возникновения споров и разногласий при демонтаже батарей

Исходя из уже сказанного можно сделать следующие выводы — при демонтаже батарей или переходе на другие виды энергии для отопления (например, электричество) в отдельно взятой квартире возникает следующее:

👉 Нарушение общего теплового режима многоквартирного дома. Режим отопления и вентиляции рассчитывается проектом для каждого конкретного МКД для определенной системы отопления. Как правило, в МКД предусматривается подключение к централизованным сетям теплоснабжения. Однако есть проекты с автономными общедомовыми системами отопления за счет оборудования, входящего в состав общего имущества МКД.

Отключение батарей в отдельно взятой квартире не предусмотрено проектом. Единственный вариант — получить разрешение на переустройство системы отопления в установленном порядке. И после проведения соответствующих изысканий произвести все работы с сохранением проектных значений по отоплению.

👉 Неправомерное пользование тепловой энергией. Это происходит за счет теплоотдачи из других квартир. Фактически собственник квартиры, в которой штатно не работают батареи, отапливается за счет других жильцов. В том числе и за счет тепла от проходящих через квартиру стояков отопления.

В связи с этим интересно Постановление №16-П Конституционного Суда (КС) от 27.04.2021 г. В постановлении КС, ссылаясь на закон №384-ФЗ от 30.12.2009 г. («Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), устанавливает, что отопление помещений дома производится не только за счет установленных батарей, но и за счет теплопередачи нагретых конструкций — стен, плит перекрытий и т. п. Другими словами, места общего пользования (подъезды) будут обогреваться за счет теплопередачи через стены квартир, даже если в подъездах нет батарей.

Физически работает и обратный принцип: если в одной из квартир отключить все батареи, то она будет отапливаться за счет теплопередачи от стен смежных помещений — квартир и подъезда.

Все это подразумевает, что система отопления в МКД, включая квартирные батареи, является общедомовым имуществом, поскольку обеспечивает единый тепловой режим всего дома.

👉 Необходимость получения согласия других собственников. Это спорный вопрос. Однако если исходить из того, что вся система отопления (включая квартирные радиаторы) является общедомовым имуществом, то получать разрешение на любое изменение системы отопления в квартире необходимо. Если же в квартире установлены перекрывающие краны, то радиаторы не относятся к ОДИ и никаких согласований и разрешений не требуется.

За какую теплицу на даче могут оштрафовать — 3 примера, что стоит учесть, чтобы не нарваться на санкции

За некачественные услуги УК не только вернет деньги, но и заплатит компенсацию жильцам — новое решение суда

⚖️ Судебная практика

Интересен случай, когда одна из собственниц, получив разрешение от администрации города, демонтировала батареи в своей квартире. Вместо снятых владелица установила электрические радиаторы. Естественно, что стояки отопления, проходящие через ее квартиру, остались.

Однако теплоснабжающая организация посчитала, что решение администрации города незаконно. Поэтому обратилась в суд с иском об отмене разрешения на демонтаж. В качестве аргументов теплоснабжающая организация как раз и предъявила в суд ранее рассмотренные нами утверждения. А именно:

• Собственник должен был получить разрешение от других собственников, поскольку система отопления является общедомовой. Однако протокола собрания, где другие собственники дают разрешение на переустройство нет.
• Собственник должен был согласовать установку электрических радиаторов с энергоснабжающей организацией и энергонадзором. Это, кстати, не лишено смысла, поскольку стояки системы электроснабжения МКД рассчитаны на вполне определенную электрическую мощность каждой квартиры. Поэтому дополнительная нагрузка в виде нескольких электрорадиаторов может негативно сказаться на внутренних сетях электроснабжения МКД.

Для примера, проектная мощность стандартной советской «хрущевки» в среднем составляет 2-4 кВт. А один электрический радиатор может иметь мощность от 1,2 кВт. При наличии 3-4 таких радиаторов общая мощность электроотопления может дойти до 5 кВт. А это — фактически дополнительная нагрузка как для целой квартиры, так и для МКД. И это не считая уже выделенной на квартиру мощности для освещения и прочих потребителей.

Однако суды, начиная от первой инстанции, и заканчивая Верховным Судом отклонили иск, признав выданное администрацией разрешение на переустройство системы отопления законным.

Суды, в частности, обратили внимание на то, что в соответствии с частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса для получения разрешения на переустройство (перепланировку) квартиры протокол общего собрания собственников МКД не требуется. При этом внутриквартирные батареи суды отнесли к частному имуществу собственника квартиры.

Далее суды обратили внимание и на то, что разрешение администрации было дано, поскольку собственник квартиры предоставил проект переустройства, выполненный в соответствии с требованиями законодательства. А заявленные требования по согласованию проекта с энергонадзором и теплоснабжающей организациями не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях.

Суды отметили и то, что теплосети не смогли доказать теплопотребление переустроенной квартиры от стояков отопления, межквартирных перегородок или перекрытий. А поскольку в многоквартирном доме имеется общедомовой теплосчетчик, учитывающий всю израсходованную теплоэнергию, то теплоснабжающая организация получает плату за всё поставленное в дом тепло.

Также отсутствовала информация о том, что из-за переустройства отопления в других квартирах стало холодно, и что демонтаж батарей не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в другие помещения.

Таким образом, установка электрических радиаторов вместо обычных батарей собственником была признана законной, поскольку им были соблюдены все необходимые условия.

С кем все-таки нужно провести согласование по демонтажу

Таким образом, демонтаж батарей и замена их на электрические радиаторы возможна. Однако для этого в обязательном порядке необходимо разработать проект, представить его в администрацию и получить разрешение на переустройство.

От других собственников никаких разрешений получать не нужно, поскольку установленные внутри квартиры батареи не относятся к общедомовому имуществу. Не нужно также и согласовывать демонтаж батарей с энергонадзором и теплосетями.

Замена стояков отопления: пошаговое руководство, как заменить и перекрыть стояк (сварка, перенос и монтаж отопительной системы)

Стояк централизованной системы отопления – это одна или две трубы, подающие горячий теплоноситель к радиаторам, а также отводящие остывшую воду. В однотрубной схеме стояк выполняет обе функции, а в двухтрубной каждая из труб занята своей работой – подачей горячей жидкости и отводом охлаждённой.

При этом теплоноситель может подаваться либо сверху вниз, либо снизу вверх. Для нормальной работы трубопроводная система снабжена компенсаторами и запорной арматурой, с помощью которой перекрывается подача теплоносителя с целью устранения течи.

Содержимое обзора

Когда следует менять стояк отопления

1. Плановая замена в обязательном порядке должна проводиться по истечении запланированного срока службы. Металлические трубы старого образца должны были служить 25 лет. Во многих домах старой постройки до сих пор работают трубы отопления советского выпуска, которые по всем меркам давно должны считаться аварийными.
2. Внеплановая замена осуществляется в случае критического состояния системы трубопроводов, когда «латание дыр» не гарантирует устранения течи на сколько-нибудь значимый отрезок времени.

Даже в случае, когда внешне трубы выглядят вполне приемлемо, это не должно обманывать владельцев жилья, поскольку коррозия десятилетиями разъедала металл изнутри.

Ненадёжный трубопровод может прорвать, в результате чего кипятком будет залито несколько квартир. Гидроудары в системе отопления иногда достигают 25 атмосфер, поэтому уповать на видимую надёжность устаревших труб не следует.

Кто должен менять стояк (описание)

Плохо понимая, за чей счет происходит замена стояков отопления, некоторые жильцы многоквартирных домов ошибочно считают, что если трубы отопительной системы проходят через частное жильё, то и ответственность за их замену полностью ложится на владельцев квартир.

• На самом же деле, согласно постановлению №354, ст. 149, а также ст. 161 ЖК, замена или ремонт стояков – это ответственность Управляющей Компании, в ведении которой находится многоквартирный дом.
• Каждый из владельцев жилья ежемесячно получает в почтовый ящик квитанцию, в которой вписана сумма на обслуживание и ремонт. Эти деньги должны накапливаться на счету до момента аварийного ремонта или полной замены трубопровода.
• Если система подачи теплоносителя дала течь, либо принято решение по замене, цена на замену стояков отопления должна погашаться за счёт накопленных средств, поступивших от жильцов в порядке оплаты коммунальных платежей. Дополнительное взимание платы считается незаконным.

Как происходит замена стояка (инструкция)

• В первую очередь необходимо заручиться согласием всех жильцов подъезда, чтобы не возникало проблем с доступом в квартиры.
• Далее нужно найти образец заявления для замены стояков отопления в квартире, заполнить и передать Управляющей Компании.
• Необходимо серьёзно обосновать свою просьбу, указав подкрепляющие факты – доказанную ветхость трубопровода, наличие утечки, многочисленные вызовы сантехников на устранение аварийных ситуаций и пр.
• Когда УК даст положительный ответ, назначается день, в который сантехники дома проведут подготовительные работы.

Поскольку замена стояков отопления зимой потребовала бы полного отключения системы отопления в подъезде и слива воды из труб, все мероприятия по удалению старых магистралей обычно проводят летом.

1. С помощью электроинструмента вырезаются дряхлые трубы.
2. Осуществляется разметка под новую магистраль.
3. Прокладываются новые трубы.
4. Производится проверка готовой системы под давлением на предмет выявления течей.

Аварийная замена стояка

Если стояк прорвало в пределах одной квартиры, это является очевидным сигналом для владельцев жилья всего подъезда о необходимости предпринять самые решительные действия. Труба проржавела не только на одном этаже.

Такая же картина наблюдается по всей высоте трубы. За десятилетия эксплуатации на стенках труб образовалась накипь, препятствующая нормальному течению теплоносителя.

• Однако случается, что жильцы одной или нескольких квартир недавно сделали дорогой ремонт, ввиду чего категорически не желают пускать в квартиру рабочих с болгаркой и сварочным аппаратом.
• В этом случае повреждённый участок стояка придётся заменять в пределах одной квартиры, в которой произошла авария. Резать трубы предстоит с таким расчётом, чтобы оставшиеся «пеньки» позволяли нарезать резьбу и накрутить переходную муфту.

Выбор материала трубы для стояка

В большинстве домов установлены стальные стояки. Монтировать их просто, они отличаются высокой надёжностью и солидной долговечностью, выдерживают сильные гидроудары.

Однако через три десятка лет эти трубы начинают «дружно» выходить из строя, давая течь, что может свидетельствовать лишь об одном: стояк пора менять по всей длине.

Нужно ли согласие РСО на демонтаж батарей в квартире

Тарифы за коммунальные услуги растут, поэтому собственники ищут способы сэкономить. Желание платить за отопление меньше и демонтаж радиаторов вызывает споры собственников с управляющими и ресурсоснабжающими организациями.

Сегодня объясним, почему прав собственник, который утверждает, что не нужно получать согласие от ресурсоснабжающей организации на демонтаж батарей центрального отопления в квартире.

С чего начались судебные разбирательства

Собственница квартиры решила демонтировать батареи центрального отопления и поставить вместо них электрические радиаторы. Она получила разрешение от администрации города, и батареи демонтировали.

Это не понравилось теплоснабжающей организации, и она обратилась в суд с требованием признать решение администрации города незаконным.

Аргументы теплоснабжающей организации

1. Батареи отдельной квартиры – это часть общедомовой системы теплоснабжения. Если собственник квартиры решил уменьшить состав общего имущества МКД, он должен был получить согласие всех остальных собственников помещений в таком доме на общем собрании. Протокол такого собрания при согласовании переустройства предоставлен не был.
2. Реконструкция системы отопления может нарушить тепловой режим здания в целом и отдельных соседних помещений. Проект переустройства не был согласован с энергонадзором и энергоснабжающей организацией, а значит, не соответствует требованиям законодательства.
3. Собственник помещения фактически продолжает пользоваться центральным отоплением за счёт стояков, проходящих через его квартиру и теплоотдачи от соседних помещений. Он нарушает права и интересы теплосетей, которые несут убытки в виде неполученных доходов. Если бы переустройства не было, теплоснабжающая организация не понесла бы таких убытков.

Отказы судов в удовлетворении требований РСО

Городской суд не удовлетворил требования теплоснабжающей организации. Третий арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставили его решение без изменений.

Действующее законодательство разрешает перевести жилое помещение в многоквартирном доме на автономное отопление, если оформлено переустройство такого помещения. Ч. 2 ст. 26 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых для оформления переустройства. Требования о предоставлении протокола общего собрания собственников, которые дали согласие на переустройство помещения, в этом перечне нет.

Суды решили, что батареи в спорной квартире не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, так как находятся не за пределами квартиры и обслуживают только одно помещение.

В деле нет информации об обращениях других жителей дома о том, что в их квартирах холодно. Нет и документов, подтверждающих, что демонтаж батарей не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в другие помещения.

Согласование проекта переустройства с энергонадзором и теплосетями не требуется. СНиП 41-01-2003 и Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, на которые сослалась теплоснабжающая организация, не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях.

Также теплосети не смогли доказать, что в переустроенной квартире есть теплопотребление от стояков отопления, межквартирных перегородок или перекрытий. В МКД установлен общедомовой прибор учёта теплоэнергии, поэтому теплосети в полном объёме получают плату за всё поставленное в дом тепло.

Теплосети не согласились с такими выводами судов и обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Почему ВС РФ отказал РСО в рассмотрении дела

В кассационной жалобе теплоснабжающая организация сослалась на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также на нарушение его прав и законных интересов.

Верховный Суд РФ изучил представленные в жалобе доводы и определил не передавать жалобу для рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам. Причина – отсутствие подтверждений существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела (п. 1 ч. 7 ст. 291.6 АПК РФ).

Собственница помещения соблюла установленный порядок при переустройстве помещения: получила разрешение от администрации и только после этого демонтировала батареи центрального отопления и установила электрические радиаторы.

Верховный Суд РФ согласился с предыдущими судами в том, что установленные в жилом помещении электрические радиаторы не входят в перечень запрещённых к использованию для отопления жилых помещений в многоквартирных домах, если установлены в надлежащем порядке.

Возможность установки таких приборов соответствует представленной проектной документации, техническим условиям, строительным нормам, правилам противопожарной безопасности. Установленные электрические радиаторы не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

Выводы

1. Провести переустройство жилого помещения в МКД можно с разрешения администрации города, в частности – перевести жилое помещение на автономное отопление.
2. Администрация выдаст разрешение на переустройство помещения, если проектная документация будет соответствовать техническим условиям, строительным нормам, правилам противопожарной безопасности, не будет нарушать права и законные интересы граждан и создавать угрозу их жизни и здоровью.
3. Батареи в квартирах не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, поэтому не требуется получать согласие всех собственников на их демонтаж.
4. Согласовывать демонтаж радиаторов отопления в жилом помещении с энергонадзором и теплосетями не нужно.

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 73 369 подписчикам

Статьи по теме

Будут ли органы ГЖН проверять нормативы потребления на ОДН ?

В Государственной думе РФ в первом чтении 3 ноября был принят проект Федерального закона, который вносит изменения в ст. 20 ЖК РФ. Законопроект наделяет органы государственного жилищного надзора полно…

Кто платит, если имуществу собственника причинён ущерб

Представьте: собственник попросил вас провести ремонтные работы в квартире. Вы наняли подрядную организацию с хорошей репутацией, но что-то пошло не так и имуществу собственника был причинён ущерб.Как…

УО могут оштрафовать за нарушение температурного режима в квартире

Жители многих МКД по всей стране столкнулись с проблемой: температура в их квартирах стала выше, хотя зима уже на исходе. Стоит помнить о том, что за несоблюдение качества коммунальных услуг управляющ…

Всё, приплыли! Теперь все средние квартиры кинутся отрезаться от отопления, останутся только крайние, которым не выгодно — потому что в них теплопотери и, соответственно, теплопотребление объективно выше средних. Через какое-то время наступит отрезвление — а потом вернуть всё назад будет в сто раз сложнее. Страна дураков! И юристов. Кстати, нормативка пока не предполагает при расчете стоимости оплаты за отопление исключение из площади дома площадь квартир «отрезанцев». Потому что у авторов ПП 491 и 354 было инженерное образование, в отличие от топ-судей.

семь лет ,отсутствуют радиатора. Квартира угловая. РСО наглеет ,тариф секретный,качество плохое . Четыре месяца 100% отсутствии восемь месяцев по небесной. Вот народ и уходит от этой грабежной услуги . РСО за ГВС и ОДН . а квартиры на дополнителтных установках отопления.

Суд проигнорировал тот факт, что стояки проходящие через квартиру, действительно отдают тепло. Поэтому электрические радиаторы должны будут выдавать на 10-15% от необходимого тепла меньше. «Суды решили, что батареи в спорной квартире не относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД, так как находятся не за пределами квартиры и обслуживают только одно помещение» — если мне не изменяет память, то Минстрой давал такие пояснения по этому поводу: если перед радиатором установлен регулятор подачи тепла, то радиатор относят к собственности владельца квартиры. Если не установлен, то он входит в состав общедомового имущества». Да, радиатор установлен в одной квартире и обслуживает только одну квартиру. Но в ситуации, когда в квартирах вокруг все вдруг отрежут отопление, то переток тепла никто не отменял. Система отопления для дома — это единая система. «Также теплосети не смогли доказать, что в переустроенной квартире есть теплопотребление от стояков отопления, межквартирных перегородок или перекрытий. В МКД установлен общедомовой прибор учёта теплоэнергии, поэтому теплосети в полном объёме получают плату за всё поставленное в дом тепло.» — тут ощущение, что представители РСО некачественно подошли к процессу. Да, теплосети получат плату в полном объеме. Вопрос же еще и в том, что тот, кто переделал, не будет платить за то тепло, которое будет получать от стояков, каким бы мизерным оно не было. И что такое теплопотребление от стояков, перегородок? Есть теплоотдача от стояков. И если она есть, значит определенный объем тепла в эту квартиру подается. И объем этого тепла можно рассчитать. И какое доказательство они хотели получить о «теплопотреблении перегородками»? Теплоемкость материалов никто не отменял. Это же все общеизвестные законы термодинамики и просто здравый смысл. И у меня ощущение, что если я был бы собственником соседней квартиры и подал в суд иск о необходимости осуществления платы за отопление, которое собственник получает от стояков и я бы доказал, что стояки тепло дают (это истина сравнимая с той, что солнце встает на востоке), если по ним течет нагретый теплоноситель и что я в определенной мере оплачиваю это тепло за другого потребителя, то суд бы признал мою правоту. Но в данном случае суд просто признал, что теплосетям ничто не мешает подавать тепло в дом. У нас суд не рассматривает нарушение, если об этом не заявили.

Интересно, а как по мнению суда в этом случае при отсутствии радиаторов производить расчет размера платы за ЦО. Ведь у нас 354 ПП РФ не определен раздельный расчет на индивидуальное отопление и на отопление помещений, относящихся к общему имуществу? А по логике этих судов: нет радиаторов — не надо и платить)

Автор статьи ошибается, ПП РФ № 491 пункт 6 «вся система отопления и даже радиаторы являются общедомовым имуществом» если конечно собственники данного дома определили перечень общего имущества согласно этому постановлению пункт 2, если не определили, то и пенять не на кого. УО скрывают это от жителей, что бы в случае замены радиаторов драть с людей деньги за установку, а если это общее имущество, то радиаторы должны меняться по статье «ремонт и содержание жилья», т.е. жители эту услугу оплачивают каждый месяц.

Судьи не технари и нет никакой экспертизы при рассмотрении процессов таких, потому полный бардак и анархия многих решений как ВС, так и КС РФ!

Отрезать батареи и переходить на электрическое отопление может заставить только то, что в квартиру недостаточно подаётся тепла через централизованное отопление. Поэтому собственники таких квартир вынуждены это делать, чтобы дважды не платить за тепло за водяное отопление и за вынужденное электрическое. Поэтому РСО должна обеспечивать необходимым количеством тепла квартиру, иначе житель должен иметь право отказаться от такого некачественного отопления. Жаль, что этот вопрос судом никак не рассмотрен.

Вопросы по теме

Уважаемые специалисты! Формулировка «статическое давление требуемое для пос…

Добрый! Имеется Мжд. В нем имеется нежилое помещение (бывшая квартира) выве…

В МКД несколько квартир переведены в нежилой фонд и там расположены магазин…

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник https://pravovoi.center/judge/nuzhno-li-soglasovyvat-demontazh-batarej-v-kvartire-s-rso-novoe-reshenie-suda.html

Источник https://masterotoplenie.ru/zamena-stoyakov-otopleniya/

Источник https://roskvartal.ru/kommunalnye-uslugi/8538-nuzhno-li-soglasie-rso-na-demontazh-batarey-v-kvartire