Точки над Ö Ремонт в съемном жилье: что должны делать жильцы, а что владелец квартиры?
Ремонт «не своего» жилья — заковыристая тема, хотя обязанности квартиросъемщика и квартиросдатчика отражены в подписанном ими договоре. Но юридическая, в том числе судебная практика, богата ситуациями, порождающими споры, тупики и тяжбы. Окончательные решения могут стать неприятным сюрпризом для съемщика: ремонт — за свой счет, да еще и в обязательном порядке! Как не угодить в правовой капкан? Как грамотно распределить затраты между владельцем и жильцами? Разъясняем самое главное.
Один из характерных «ремонтных детективов» с неожиданной развязкой — придача квартире индивидуального вида. Жильцы вправе, например, поменять на свой вкус цвет стен или покрытие полов. Владелец жилья не должен препятствовать этому. Но при выезде жильцов он, тем не менее, вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид.
Стандартное правило: сдаешь квартиру в том виде, в котором ее принял.
Обычно это понимают так: если ты въехал в квартиру, в которой только что проведен косметический ремонт, значит и сам при выезде тоже обязан сделать косметический ремонт.
Но есть у правила и другая сторона. Если ты, например, въехал в квартиру со стенами нейтрального белого цвета, значит и при выезде (если настаивает владелец) должен привести их в тот же вид. Иными словами, сначала за свой счет «индивидуализировал» стены — а потом будешь за свой счет все это закрашивать.
Неприятная (во всех отношениях!) тема — плесень. Принципиальная обязанность владельца — избавлять жилье от этой напасти. Но если владелец докажет, что плесень образуется по вине жильцов, то и очистка, и последующий ремонт — за счет съемщика. Каким образом жильцы могут оказаться виноватыми? Вот любимый довод владельца: мало проветривают квартиру. Довод номер два: жильцы экономят на отоплении, чего квартира зимой остывает, стены и стыки сыреют, начинают плесневеть.
Следить за образованием плесени и по возможности не допускать — нелегкий «труд» жильцов. Если им пренебречь, то последствия могут оказаться дорогостоящими.
Особо «скользкое» место в квартире: ванная, душевая, туалеты. Сантехника, плиточные покрытия — все это неотъемлемая часть квартиры, собственность ее владельца. Если жильцы, не подумав, ринутся менять их по своему усмотрению, владелец настоит на том, чтобы они потом оплатили «обратный» ремонт: восстановление оборудования и отделки в угодном ему, владельцу, виде.
Другое дело, что оборудование срабатывается, отделка, материалы постепенно изнашиваются. Произвести своевременную замену — обязанность хозяина. Но в договоре может быть указан «порог» финансового участия съемщика. То есть ремонт или замену изношенного в определенных пределах все равно оплачивает съемщик.
Ниже мы подробней расскажем об этом крючке. Пока лишь отметим, что договор нужно внимательно читать ДО ПОДПИСАНИЯ, чтобы не утыкаться в неприятные сюрпризы.
Кстати, изношенные покрытия тоже могут стать предметом споров. Особенно покрытия полов — и особенно мягкие (Teppichboden). По мере износа владелец обязан их менять за свой счет. Но при быстром износе — смена за счет съемщика. К сожалению, более точных определений, чем «быстрый — не быстрый», нет. Считается, что износ и следы повреждений, образовавшиеся за пару лет, — «вина» жильцов. А долголетняя соразмерная амортизация, вплоть до окончательной непригодности — это «звонок» владельцу: меняй!
В самом общем виде разграничение обязанностей по ремонту жилья таково:
Обязанности квартиросъемщика
Не будем составлять длинный перечень — в него может попасть что угодно, а может и ничего. Как правило, действуют два условия.
Первое: квартиросъемщик обязан устранять за свой счет любые неполадки, повреждения, порчу, образовавшиеся по его вине.
Чтобы не попасть на большие деньги, имеет смысл заключить страховку ответственности (Haftpflichtversicherung). Страховщики перенимают расходы на ремонт причиненного ущерба. Но нужно быть внимательным: условие компенсации за ремонт повреждений в съемной квартире (Mietsachschäden) должно быть включено в полис!
Второе: квартиросъемщик обязан проводить за свой счет косметические ремонты, если это указано в договоре. Например, текущие ремонты через определенные промежутки времени и косметический ремонт при выезде.
Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)
Обязанности владельца
Хозяин обязан устранять неполадки, обусловленные естественным старением квартиры и строения в целом. Например, трещины в потолке или состарившееся покрытие полов, переставшие функционировать жалюзи на окнах или самортизировавшееся отопление (особенно если оно вообще испустило дух), сработавшиеся детали электрооборудования или лопнувшую водопроводную трубу.
Перечень тоже может быть большим и «непредсказуемым». Главное условие: испортившаяся вещь была установлена много лет назад, использовалась нормально, но физически устарела.
Хитрость в том, что эта фундаментальная обязанность владельца все равно частично переведена на квартиросъемщика. В определенных ситуациях действует «правило мелких ремонтов» (Kleinreparaturklausel), оплачивать которые обязаны жильцы.
Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)
На что распространяется «правило мелких ремонтов»?
На элементы оборудования квартиры (электросети, водопровода и канализации и т.п.), которыми непосредственно пользуются жильцы. Например, краны, розетки, выключатели, дверные и оконные ручки и запоры, механизмы, опускающие и поднимающие оконные жалюзи.
Ремонт или замену всех этих «мелочей», даже если они естественным порядком износились, оплачивает съемщик, если стоимость работ не превышает в каждом случае 100 евро (без НДС).
Если в течение года проводится несколько «мелких ремонтов», то обязательства съемщика по их оплате ограничиваются восемью процентами годовой «холодной» квартплаты.
«Холодная» (Kaltmiete, она же Nettomiete или Grundmiete) — квартплата без учета отопления и прочих эксплуатационных расходов (Nebenkosten).
Названные границы платежей имеют паушальный, но не обязывающий характер. Иными словами, они действуют во многих договорах, но в отдельных случаях могут действовать и другие условия. Поэтому нужно четко знать, что стоит конкретно в вашем договоре.
Если стоимость ремонта превышает указанную в договоре границу, то платить обязан владелец.
На что не распространяется?
На любые части и элементы жилья, которые не находятся у жильцов в непосредственном и постоянном употреблении, «правило мелких ремонтов» не распространяется. Например, выключатель, розетка, водопроводный кран — жильцы ими пользуются напрямую. А электропроводка или трубы — ими пользуются косвенно. Поэтому ремонт или замену таких элементов должен оплачивать владелец, независимо от величины счета.
Если, впрочем, жильцы умудрились сжечь электропроводку или засорили канализационные трубы — ремонт оплачивает съемщик, и тоже независимо от величины счета.
Фото: Pixabay.com (CC0 Public Domain)
А если в договоре отсутствует условие о «правиле мелких ремонтов»?
Это удобный для съемщика случай (но, пожалуй, исключительно редкий). Все виды ремонта, обусловленного износом и долговременным употреблением (но не повреждением по вине жильцов), оплачивает владелец, независимо от величины счета.
Кто должен вызывать ремонтников?
Как правило, это не относится к обязанностям жильцов и съемщиков. Те обязаны своевременно проинформировать владельца о необходимости ремонта.
А владелец сам вызовет специалистов, выбрав по своему усмотрению ремонтную фирму. Он будет согласовывать условия, масштабы, стоимость ремонта.
Счет, выставленный ремонтной фирмой, тоже должен оплатить владелец. Но если ремонт вызван ущербом по вине жильцов или если он подпадает под «правило мелких ремонтов», то владелец, со своей стороны, выставит счет съемщику.
В съемной квартире что-то сломалось или протекает – кто платит: арендатор или хозяин? Если не знаете, то почитайте эту статью
В съемной квартире что-то сломалось или протекает – кто платит: арендатор или хозяин? Если не знаете, то.
При съеме квартиры у нанимателя и собственника не возникает споров до первой поломки. Как только выходит из строя бытовая техника или дети случайно разбивают телевизор, сразу всплывает вопрос: из чьего кошелька будет оплачиваться ремонт? В проблеме разбирался MyFin.by.
При съеме квартиры у нанимателя и собственника не возникает споров до первой поломки. Как только выходит из строя бытовая техника или дети случайно разбивают телевизор, сразу всплывает вопрос: из чьего кошелька будет оплачиваться ремонт? В проблеме разбирался MyFin.by.
В каких случаях платит собственник?
Найм жилого помещения аналогичен аренде имущества, поэтому общие нормы по нашему вопросу мы искали в Гражданском кодексе. Статья 583 устанавливает, что арендодатель отвечает за недостатки имущества, которые препятствуют пользованию этим имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Это значит, что собственник несет ответственность за неисправную технику, мебель и другие крупные поломки в квартире, которые могут помешать комфортной жизни арендатора. Если жилец только заехал в квартиру и вдруг обнаружил сломанный диван или стиральную машинку, а хозяин квартиры ни о чем таком во время заключения договора не упоминал, то арендатор вправе требовать:
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- устранения арендодателем поломки имущества;
- компенсации потраченных средств на ремонт;
- досрочного расторжения договора аренды.
Если до заключения договора арендодатель заранее предупредил потенциальных жильцов о поломках в квартире, наниматель не может предъявлять никаких претензий.
Согласно 587-й статье Гражданского кодекса, на собственнике также лежит обязанность производить капитальный ремонт в квартире, например ровнять полы и стены, менять инженерные коммуникации и т.д.
Если хозяин квартиры отказывается делать капитальный ремонт за свой счет, арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы и расторжения договора. Есть еще одна опция для арендаторов: можно отремонтировать жилье самостоятельно и через суд взыскать с собственника потраченные деньги или зачесть эту сумму в счет арендной платы.
Статья 55 Жилищного кодекса предусматривает, что наймодатель обязан устранять за свой счет повреждения, которые возникли из-за неисправности конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя.
В каких случаях платит жилец?
В 587-й статье Гражданского кодекса сказано, что жилец обязан беречь арендованное имущество, производить за свой счет текущий ремонт. Согласно 55-й статье Жилищного кодекса, за повреждение имущества, произошедшее по вине жильцов, несут ответственность сами жильцы. Если, например, ребенок нанимателя сломал телевизор или в ходе ненадлежащего пользования арендатор сломал стиральную машину, то он обязан профинансировать ремонт бытовой техники.
Здесь важно помнить: если предмет изначально был передан жильцу в неисправном состоянии (при заселении), то ответственность за ремонт лежит на хозяине квартиры.
Как избежать конфликтов?
Если собственник и жилец не могут определить, в результате чего произошла поломка вещи и кто виноват, либо каждый из них настаивает на вине другого, то можно обратиться за экспертизой по определению имущественного ущерба. Специалисты определят причину поломки и, как следствие, установят, кто виноват. Если же и после экспертизы стороны не могут прийти к консенсусу, то следует обратиться в суд.
Чтобы избежать подобных конфликтов, ответственность за повреждение имущества в период проживания следует расписать в договоре найма жилого помещения. Стороны вправе предварительно договориться, кто будет компенсировать ущерб и в каких случаях.
Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире
Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.
Поломка бытовой техники и мебели
Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.
Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.
Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Содержание общего имущества
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
- Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.
Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.
Источник https://liveberlin.ru/articles/2018/06/26/tochki-nad-o-remont-v-semnom-zhile-chto-dolzhny-delat-zhiltsy-a-chto-vladelets-kvartiry/
Источник https://citydog.io/post/remont-dengi/
Источник https://www.ndv.ru/journal/articles/arendator-protiv-arendodatelja-kto-i-za-chto-otvechaet-v-semnom-zhile-924
